Condominios y asociaciones en Florida: qué cubre la asociación y qué le toca a usted

Póliza maestra y póliza de unidad: quién cubre qué

En un condominio, la protección se reparte entre dos pólizas. La sección 718.111 exige que el seguro de propiedad de la asociación cubra toda la propiedad del condominio tal como se instaló originalmente, o su reemplazo de igual tipo y calidad, según los planos y especificaciones originales¹.

La misma ley excluye de la póliza de la asociación los bienes personales dentro de la unidad y una lista de elementos que están dentro de sus límites y sirven solo a esa unidad: revestimientos de pisos, paredes y techos, instalaciones eléctricas, electrodomésticos, calentadores y filtros de agua, gabinetes y encimeras empotrados, y cortinas y persianas. La ley dice expresamente que esos bienes y su seguro son responsabilidad del propietario¹.

La póliza de unidad (HO-6) y la cobertura de evaluación por pérdida

La póliza de unidad, conocida como HO-6, cubre lo que la ley deja a cargo del propietario: los acabados y bienes dentro de la unidad, las mejoras, la responsabilidad civil personal y, según la póliza, los gastos adicionales de vivienda si la unidad queda inhabitable.

La sección 627.714 exige que las pólizas de unidad de condominio en Florida incluyan al menos $2,000 de cobertura de evaluación por pérdida para todas las evaluaciones derivadas de la misma pérdida directa a la propiedad, con un deducible de no más de $250 por pérdida directa². Si ya se aplicó un deducible a otra pérdida de la unidad en el mismo evento, no se aplica otro a esta cobertura². La ley también exige que la póliza del propietario funcione como exceso sobre otras pólizas que cubran la misma propiedad².

Deducibles y evaluaciones especiales

Según la sección 718.111, los deducibles de la póliza de la asociación y los daños que superen la cobertura son un gasto común¹. En la práctica, después de un huracán, la asociación puede cobrar a los propietarios una evaluación especial para cubrir el deducible de la póliza maestra. La junta fija esos deducibles, que deben ser coherentes con las normas de la industria y la práctica habitual de comunidades similares de la zona, y puede basarlos en los fondos disponibles, incluidas las reservas¹.

La cobertura de evaluación de su póliza responde a evaluaciones derivadas de una pérdida cubierta. No está pensada para pagar las reservas o las reparaciones que exigen las inspecciones y los estudios que se explican más abajo. Por eso, antes de comprar una unidad, conviene revisar el presupuesto de la asociación, sus reservas y cualquier evaluación aprobada o en discusión.

Inspecciones de hito

La sección 553.899 exige una inspección de hito para los edificios de tres pisos habitables o más sujetos, total o parcialmente, al régimen de condominio o cooperativa³. La inspección debe hacerse antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años³. La ley permite que la autoridad local la exija desde los 25 años si las condiciones locales lo justifican, como la cercanía al agua salada³.

La primera fase es una revisión visual a cargo de un arquitecto o ingeniero con licencia; la segunda fase, que puede incluir pruebas, solo es necesaria si se encuentran señales de deterioro importante³. La asociación debe distribuir el resumen del inspector a los propietarios dentro de los 45 días siguientes y publicarlo en el edificio³.

El estudio de reservas de integridad estructural (SIRS)

La sección 718.112 exige que las asociaciones de condominio residencial tengan un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años para cada edificio de tres pisos habitables o más⁴. El estudio debe cubrir, entre otros, el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, la electricidad, la impermeabilización y pintura exterior, y las ventanas y puertas exteriores⁴.

Las asociaciones existentes al 1 de julio de 2022 y controladas por los propietarios debían completar el estudio antes del 31 de diciembre de 2025, o antes del 31 de diciembre de 2026 si lo hacen junto con la inspección de hito⁴. Para los presupuestos adoptados desde el 31 de diciembre de 2024, los propietarios ya no pueden votar para no financiar, o financiar menos, las reservas de esos elementos⁴. Hay excepciones limitadas: desde el 1 de julio de 2025, una asociación que completó una inspección de hito en los 2 años calendario anteriores puede, con la aprobación de la mayoría del total de los votos, pausar o reducir temporalmente los aportes a reservas por hasta dos presupuestos anuales consecutivos, en presupuestos adoptados hasta el 31 de diciembre de 2028, para financiar las reparaciones que recomienda la inspección⁴. Para muchas familias, eso significa cuotas más altas o evaluaciones especiales.

Asociaciones de propietarios (HOA) de casas

En una comunidad de casas con asociación de propietarios, el reparto suele ser distinto: cada propietario asegura su casa completa con una póliza de hogar, y la asociación asegura las áreas comunes, como la casa club, las piscinas o las entradas. Las reglas exactas dependen de la declaración y los documentos de cada comunidad, así que conviene leerlos con su abogado.

Si usted sirve en la junta de una asociación, su responsabilidad como director es otro tema. Nuestra guía de juntas y fundaciones explica las protecciones legales y el seguro de directores y funcionarios.

Cómo reducir el riesgo

Estas medidas ayudan a evitar sorpresas, tanto en su unidad como en el edificio:

• Pida a la asociación el certificado de la póliza maestra y confirme su deducible de huracán¹.
• Revise que su póliza HO-6 cubra los acabados y electrodomésticos que la ley deja a su cargo¹.
• Pregunte qué límite de evaluación por pérdida tiene su póliza, más allá del mínimo legal².
• Antes de comprar, pida el resumen de la inspección de hito y el estudio de reservas^3,4.
• Instale sensores de fugas y válvulas de cierre automático, sobre todo si la unidad queda vacía.
• Cierre el agua de la unidad cuando viaje por períodos largos.
• Documente con fotos las mejoras y el contenido de la unidad, y guarde los recibos.
• Participe en las reuniones de presupuesto de la asociación para conocer las reservas y evaluaciones previstas.

Si quiere revisar cómo encajan su póliza de unidad y la de su asociación, escríbame.