Remodelaciones y construcción: cómo proteger la casa mientras está en obra

Por qué una remodelación cambia su seguro

Una remodelación importante cambia casi todo lo que la póliza de hogar da por supuesto: quién entra a la casa, qué materiales hay en el sitio, si la familia sigue viviendo allí y cuánto costaría reconstruirla. El III recomienda comunicarse con su agente o su aseguradora antes de la obra, o poco después de que empiece, para que la cobertura refleje el mayor valor de la casa¹.

El error más común es pensar que la póliza actual responde igual durante la obra. Una ampliación, una cocina nueva o un techo reemplazado aumentan el costo de reconstrucción, y si el límite de la vivienda no se ajusta, la casa puede quedar subasegurada justo cuando vale más. Además, una casa en obra suele estar vacía por períodos largos, lo que puede activar condiciones especiales de la póliza.

Seguro de riesgo de construcción (builder's risk)

El seguro de riesgo de construcción protege la obra mientras se realiza: la estructura en proceso y los materiales en el sitio. Puede contratarlo el dueño o el contratista, así que el contrato de obra debe decir con claridad quién lo compra, a nombre de quién y hasta cuándo. Esta cobertura suele terminar cuando la obra se completa o la casa vuelve a ocuparse; para ese momento, la póliza de hogar ya debe estar ajustada para responder por la casa terminada, sin días sin cobertura entre una póliza y otra.

El Departamento de Servicios Financieros de Florida (DFS) explica que estas pólizas son de riesgos nombrados, es decir, cubren solo los eventos que la póliza enumera². Señala que el daño por viento debería estar cubierto, sujeto a las demás condiciones del contrato, pero que algunas pólizas exigen que la obra haya alcanzado cierta etapa de avance antes de cubrir el viento². También aclara que la lluvia no es un riesgo nombrado, aunque podría haber una cobertura limitada para materiales en el sitio si se incluye por endoso².

Cuando la casa queda vacía durante la obra

El III explica que la mayoría de las pólizas de hogar incluyen una cláusula de desocupación, que limita o excluye la cobertura si la propiedad queda sin ocupantes, por lo general, entre 30 y 60 días consecutivos³. Una familia que se muda a otra casa durante una remodelación larga puede caer en ese supuesto sin darse cuenta.

El III recomienda avisar siempre a la aseguradora si la casa estará desocupada por un período prolongado, y explica que existen pólizas para viviendas desocupadas y endosos de desocupación diseñados para esos casos³. Revise también si la póliza exige cerrar el agua, mantener la temperatura o hacer visitas regulares mientras nadie vive en la casa.

Contratistas, subcontratistas y trabajadores en la obra

El III recomienda pedir prueba de la póliza de compensación laboral del contratista, porque los trabajadores lesionados pueden demandarlo a usted si el contratista no tiene el seguro adecuado¹. Añade que los constructores independientes, electricistas y plomeros pueden no estar cubiertos por la póliza de compensación laboral del contratista, así que conviene verificar la cobertura de cada uno¹.

Pida también que lo incluyan como asegurado adicional en la póliza de responsabilidad civil del contratista, de modo que esa póliza pueda responder por usted si un tercero lo demanda por algo relacionado con la obra. El certificado de seguro por sí solo no le da ese derecho; debe quedar indicado en la póliza.

Actuar como su propio contratista tiene consecuencias. La declaración que la ley exige a quien obtiene un permiso como dueño constructor advierte que, si una persona sin licencia o sus empleados se lesionan mientras trabajan en la propiedad, el dueño puede responder por los daños, y que su póliza de hogar puede no cubrir esas lesiones⁵. También advierte que, si la casa se vende o se alquila dentro del año siguiente a la obra, la ley presume que se construyó para venderla o alquilarla, lo que viola la exención⁵.

El aviso de inicio de obra y el riesgo de pagar dos veces

La ley de gravámenes de construcción de Florida exige registrar el aviso de inicio de obra (notice of commencement) y colocarlo en el sitio antes de la primera inspección⁴. El aviso pierde validez si la obra no empieza dentro de los 90 días siguientes a su registro, y vence al año de su registro, salvo que el aviso indique una fecha posterior, como debe hacerlo cuando el plazo de terminación del contrato supera un año⁴.

La advertencia que la ley exige es directa: los pagos que el dueño haga después del vencimiento del aviso se consideran pagos indebidos y pueden hacer que pague dos veces por las mejoras⁴. En la práctica, conviene pedir liberaciones de gravamen de los subcontratistas y proveedores antes de cada pago, y consultar a su abogado antes de firmar el contrato o el aviso.

Después de la obra: actualizar la póliza

Al terminar, confirme que la póliza refleje el mayor valor de la estructura y, como recomienda el III, aumente la cobertura de bienes personales si compró artículos nuevos, conservando los recibos¹. Guarde los permisos cerrados y las inspecciones finales: demuestran que la obra cumple el Código de Construcción de Florida vigente, y un trabajo sin permiso puede complicar un reclamo o una venta. Es un buen momento para pedir un nuevo estimado del costo de reconstrucción y para revisar la cobertura de ley u ordenanza, que paga ciertos costos de cumplir con el código vigente.

Si la obra incluyó un techo nuevo, ventanas o puertas resistentes a impactos, o mejoras en la conexión entre techo y paredes, pida una nueva inspección de mitigación de viento. Esas características pueden influir en la tarifa de la póliza de hogar, y el formulario anterior ya no describe la casa actual.

Cómo reducir el riesgo

Estas medidas protegen la obra, a los trabajadores y el patrimonio de la familia:

• Avise a su aseguradora antes de empezar y confirme por escrito cómo responde su póliza durante la obra¹.
• Defina en el contrato quién compra el seguro de construcción y desde qué fecha cubre el viento².
• Pida certificados de responsabilidad civil y de compensación laboral al contratista y a cada subcontratista¹.
• Registre el aviso de inicio de obra a tiempo y pida liberaciones de gravamen antes de cada pago⁴.
• Guarde los materiales costosos bajo llave y retire del sitio los electrodomésticos hasta instalarlos.
• Mantenga la obra cerrada, con iluminación y, si es posible, cámaras o una alarma.
• Prepare un plan de huracán para la obra: asegurar materiales, andamios y aberturas sin terminar.
• Al terminar, actualice el límite de la vivienda y pida una nueva inspección de mitigación de viento.

Si está por remodelar y quiere revisar cómo queda protegida la casa durante la obra, escríbame.